Wanneer mag een verhuurder de huurwoning ontruimen?
Een huurwoning mag pas ontruimd worden na een ontruimingsvonnis. Daar zijn gronden voor. Ontruiming kan ook na overlijden van de huurder of als de huurder zich erbij neerlegt.
Woning ontruimen
Het sluiten van een huurovereenkomst schept voor de verhuurder en de huurder allerlei verplichtingen. Zo moet de verhuurder zijn woning ter beschikking stellen aan de huurder en moet de huurder (tijdig) de huur betalen aan de verhuurder. Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, mag de verhuurder de gehuurde woning ontruimen. Wanneer mag dat ontruimen van een woning in het algemeen eigenlijk?
Ontruimingsvonnis
Het is een misverstand dat de verhuurder de woning zomaar mag ontruimen als de huurder in verzuim is met betaling van de huur of andere verplichtingen niet nakomt. De verhuurder mag ook niet eigenhandig de woning gaan ontruimen. De verhuurder mag ook eenzijdig niet de sloten vervangen.
Er is namelijk een ontruimingsvonnis nodig. Dat is een uitspraak van de rechtbank waarin de kantonrechter toestemming geeft om de woning te (laten) ontruimen op een door de rechter bepaalde datum. Voordat de rechter die toestemming geeft, moet de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen.
Door middel van een kortgeding procedure kan de verhuurder vrij snel de woning laten ontruimen. Let op: de huurder kan in hoger beroep gaan tegen het ontruimingsvonnis. Het vonnis is meestal uitvoerbaar bij voorraad. Dat wil zeggen dat ontruiming alsnog mag ook als de huurder in hoger beroep gaat. Dit is wel een risico voor de verhuurder als hij in de tussentijd dan de woning laat ontruimen.
Wanneer mag opzegging en ontruiming
Opzegging kan alleen met een geldige reden, bijvoorbeeld als de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder.
Voorbeelden van gedrag dat wordt gezien als een niet goed huurder, in de gevallen dat de huurder:
- een betalingsachterstand (van 2 of 3 maanden, niet slechts één dag) heeft laten ontstaan;
- regelmatig/structureel te laat betaalt;
- zonder jouw toestemming onderverhuurt;
- ernstige stank- en/of geluidsoverlast veroorzaakt.
In het algemeen levert een huurachterstand van 3 maanden een opzeggingsgrond op. De verhuurder moet kunnen aantonen dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.
Ook kan ontruiming mogelijk zijn als de verhuurder kan aantonen dat hij of zij de gehuurde woning dringend zelf nodig heeft. Let op: de rechter geeft niet zomaar een ontruimingsvonnis. De rechter zal daarbij een belangenafweging maken. Dan kan het voorkomen dat de rechter alsnog geen toestemming geeft tot ontruiming, ondanks dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Zo kan de hoogte van de huurachterstand ontruiming niet rechtvaardigen.
Een ontruimingsvonnis is niet nodig als de huurder zich neerlegt bij de opzegging en de woning zelf gaat verlaten. Als de huurder na opzegging niet zelfstandig de woning verlaat en dus niet akkoord gaat met de opzegging, is alsnog een ontruimingsvonnis nodig. De rechter moet de huurovereenkomst dan alsnog beëindigen.
Als verhuurder en huurder na verkrijging van een ontruimingsvonnis alsnog tot een betalingsregeling komen, dan mag de verhuurder besluiten geen gebruik meer te maken van het vonnis. Als de verhuurder failliet gaat dan zal de curator vaak de lopende huurovereenkomst beëindigen en vervolgens de woning laten ontruimen. Ontruiming mag ook indien de huurder is komen te overlijden.
Hoe woning ontruimen?
De verhuurder moet voor ontruiming een deurwaarder inschakelen, hij mag niet zelf tot ontruiming overgaan. De deurwaarder zal op basis van het ontruimingsvonnis de gehuurde woning mogen ontruimen. Het vonnis moet worden betekend aan de huurder, waarmee een laatste kans worden gegeven om de huurwoning zelf te verlaten.
De kosten voor ontruiming komen voor rekening van de huurder en ook de eventuele huurachterstand. Als de verhuurder toch zelf de woning ontruimt handelt hij veelal onrechtmatig, zodat de huurder schadevergoeding kan gaan eisen.