Verschillen overige en gewone bedrijfsruimte

• Verschillen tussen huur van ‘gewone bedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’
• Juridische verschillen
• Verschil 1: Lengte contract en opzegging
• Verschil 2: In huurbescherming
• Naam van het contract is niet bepalend

Verschillen tussen huur van ‘gewone bedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’

De wet kent gewone bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Het is belangrijk om te weten en vast te stellen welk type bedrijfsruimte je gaat verhuren of huurt, omdat tussen die soorten bedrijfsruimten juridische verschillen bestaan. In dit artikel vind je de belangrijkste verschillen.

Juridische verschillen

In de praktijk noem je gewone bedrijfsruimten ook wel 290-middenstandbedrijfsruimten en overige bedrijfsruimten 230a BW-bedrijfsruimten genoemd.

Voorbeelden van gewone bedrijfsruimten, de 290-middenstandsbedrijfsruimte dus, zijn een winkel, restaurant, café, hotel, kampeerbedrijf, garagebedrijf en een lunchroom. Deze bedrijfsruimte staat beschreven in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek.

Een ‘overige bedrijfsruimte’, de 230a-ruimte, is een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan dat niet een woonruimte of gewone bedrijfsruimte is. Dat zijn bijvoorbeeld kantoorruimtes, fabrieken, garageboxen, opslagloodsen en andere ruimtes die geen woonruimte zijn. Deze vind je terug in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek.

Je ziet dus dat gewone bedrijfsruimten meestal ruimten zijn die voor iedereen toegankelijk zijn, terwijl overige bedrijfsruimten niet (altijd) voor iedereen toegankelijk zijn. Dat is een handig criterium om te bepalen welk type bedrijfsruimte de huurruimte is.

Verschil 1: Lengte contract en opzegging

Een 290-bedrijfsruimte moet in principe een huurcontract hebben voor 5 jaar, of langer als dit is afgesproken. De opzegtermijn is één jaar. Is de huurovereenkomst niet opgezegd? Dan wordt deze automatisch verlengd met 5 jaar. Is er een langere huurtermijn afgesproken, bijvoorbeeld 7 jaar? Dan wordt automatisch verlengd met 3 jaar. Dit is geregeld in artikel 7:292 van het Burgerlijk Wetboek.

Een kortere huurtermijn is ook mogelijk, maar daar gelden andere regels. De huurder en verhuurder kunnen een huurtermijn van 3 jaar afspreken. De huurder heeft hier wel meer bescherming dan de verhuurder. Wil de huurder toch een huurperiode van 5 jaar? Dan kan dat. De verhuurder wordt hier niet beschermd door de wet. Tenzij de partijen van tevoren bij de rechter zijn geweest en toestemming hebben verkregen voor een kortere huurperiode.

Er geldt nog een uitzondering als partijen een huurperiode van korter dan twee jaar overeenkomen. Dit is geregeld in artikel 7:301 van het Burgerlijk Wetboek. In dit geval heeft de huurder wel minder huurbescherming:

• de opzeggingsgronden gelden niet meer;
• partijen kunnen overeenkomen dat de huur van rechtswege eindigt, dus automatisch zonder opzegging;
• er geldt geen opzegtermijn van 1 jaar.

Wil je het contract na 2 jaar niet verlengen? Zorg dan dat je op tijd de huur opzegt. Doe je dat niet, dan wordt de overeenkomst automatisch verlengd voor 5 jaar. De reeds verstreken huurperiode haal je daar vanaf.

Een 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte) kan zo lang worden verhuurd als partijen met elkaar afspreken. De opzegtermijn is in principe net zo lang als de betalingstermijn, maar tenminste één maand. In de huurovereenkomst kan een andere afspraak staan. Gebruikelijk is een huurperiode van vijf jaar met een opzegging van een half jaar/6 maanden. In reactie daarop zijn trouwens veel flexibeler vormen van kantoorhuur gestart.

Verschil 2: In huurbescherming

Een belangrijk verschil is de huurbescherming op het gebied van huurbeëindiging en huurprijswetgeving. Bij huur van gewone bedrijfsruimte heeft de huurder daar veel bescherming. Tenzij er een huurperiode van korter dan 2 jaar is afgesproken.

Bij huur van overige bedrijfsruimte geeft de wet bijna geen regels, behalve die van de ontruimingsbescherming. Die ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder na het einde (na opzegging door de verhuurder) van de huurovereenkomst, de rechter kan verzoeken de ontruiming uit te stellen. Dat kan tot een periode van maximaal 3 jaar. Dat verzoek kan alleen maar binnen 2 maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Totdat de rechter op het verzoek heeft beslist, mag de verhuurder niet overgaan tot ontruimen.

Naam van het contract is niet bepalend

Let op: je kunt de huurbeschermingsbepalingen niet omzeilen door voor een overige bedrijfsruimte een huurovereenkomst voor een gewone bedrijfsruimte te gebruiken. Die afspraken kunnen door de huurder of de rechter worden vernietigd. Welk type overeenkomst je samen sluit is niet doorslaggevend, maar juist het type bedrijfsruimte. De benaming van het contract is dus niet bepalend.