Kan ik een andere huurder op het huurcontract zetten?
Als je een bedrijfsruimte huurt kun je een andere huurder in jouw plaats op het huurcontract laten zetten. Dit noem je indeplaatsstelling. De verhuurder is onder omstandigheden verplicht om hieraan mee te werken.
- Indeplaatsstelling
- Verkoop van de onderneming
- Ongewijzigd huurcontract
- Voortzetting onderneming
- Zekerheid nieuwe huurder
- Alternatief is onderhuur
Indeplaatsstelling
De huurder van een bedrijfsruimte die toegankelijk is voor het publiek (de zogenaamde artikel 290 huur) kan de verhuurder vragen een andere huurder op het huurcontract te laten zetten. De indeplaatsstelling is specifiek geregeld in de wet: Artikel 307 Burgerlijk Wetboek Boek 7. Het is een expliciet recht van de huurder. Indien de verhuurder niet meewerkt kan de huurder naar de kantonrechter. Betreft het overige bedrijfsruimte, dan is er geen wettelijk recht. Ook in dat geval kan de huurder een verzoek indienen bij de verhuurder, de positie van de huurder is echter minder sterk.
Het recht van indeplaatsstelling is een ingrijpende maatregel die ingaat tegen de contractsvrijheid van de verhuurder. Die krijgt immers een nieuwe huurder opgedrongen. Daarom is het recht beperkt door een aantal voorwaarden.
De volgende voorwaarden gelden in dit geval:
- de huurder moet zijn bedrijf verkopen met een goede reden (maar dat mag ook de prijs zijn);
- de nieuwe huurder moet het bedrijf voortzetten;
- de nieuwe huurder moet eventueel zekerheden verschaffen dat de huur betaald zal worden.
Verkoop van de onderneming
De indeplaatsstelling is bedoeld om ondernemers te ondersteunen bij de verkoop van hun bedrijf. De huurder heeft een winkel of horecagelegenheid. De huurder wil die verkopen, bijvoorbeeld om met pensioen te gaan. Dergelijke objecten ontlenen een groot deel van hun waarde aan de locatie waar ze zijn gevestigd. Daarom heeft de huurder in deze gevallen recht om de koper op het huurcontract te laten zetten.
Omdat verkoop van de onderneming een eis is, kan de verhuurder vragen om bewijs hiervan. Dat wil niet zeggen dat de verhuurder recht heeft op het integrale koopcontract. Wel heeft de verhuurder recht op een vorm van bewijs dat de onderneming daadwerkelijk is verkocht.
Bij rechtspersoon speelt dit niet
Als het huurcontract op naam van een rechtspersoon staat, zoals een BV dan speelt deze problematiek niet. Bij de verkoop van een rechtspersoon treedt de nieuwe eigenaar in alle rechten en plichten van de rechtspersoon. Het kan wel zijn dat de nieuwe eigenaar hierdoor is gehouden aan de bestemming van het object.
Ongewijzigd huurcontract
Bij indeplaatsstelling blijft het huurcontract verder ongewijzigd. Dat wil zeggen dat bijvoorbeeld de looptijd niet wijzigt. Ook is dit geen moment waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan openbreken om een nieuwe huur te vragen.
In het huurcontract kan op dit punt niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken.
Voortzetting onderneming
De nieuwe huurder moet de onderneming voortzetten. De bestemming van het gehuurde kan dus niet gewijzigd worden. Dat wil niet zeggen dat de nieuwe eigenaar alles exact hetzelfde moet blijven doen als de oude eigenaar.
De rechter kan ook de belangen van de huurder en de verhuurder afwegen. Bijvoorbeeld het belang van een verhuurder van een winkelcentrum die een gevarieerd aanbod van winkels wenst te behouden.
Zekerheid nieuwe huurder
De verhuurder mag er niet op achteruit gaan. Dat wil zeggen dat de verhuurder van de nieuwe huurder informatie kan eisen. Denk bijvoorbeeld aan jaarstukken of andere informatie. Ook kan de verhuurder eventueel een financiële zekerheid verlangen. Dit moet dan redelijk zijn en ook in verhouding tot de zekerheden die de eerste huurder moest afgeven.
Voorbeeld
Een ondernemer heeft een cafetaria en wil dat verkopen. De gelegenheid loopt aardig omdat die gevestigd is in het centrum van een middelgrote stad. De koper is een startende ondernemer die een kans ziet om een droom uit te laten komen. De verhuurder ziet een kans om een andere horecagelegenheid in het pand te krijgen. De verhuurder wil niet meewerken aan de indeplaatsstelling. De huurder gaat naar de rechter. In dit geval zal de verhuurder gedwongen worden om mee te werken. Wel kan de verhuurder vragen van een startende ondernemer om meer zekerheid te geven. Dat kan bijvoorbeeld met een bankgarantie of pandrecht.
Alternatief is onderhuur
Je kunt als ondernemer/huurder ook kiezen voor onderhuur. Tenzij dit nadrukkelijk is verboden kan een huurder zijn object in onderhuur geven. Hier zijn natuurlijk voor de huurder meer risico’s aan verbonden. De huurder blijft aansprakelijk richting de verhuurder. De huurder moet vervolgens zelf zien om huur of andere kosten te innen bij de onderhuurder.
Indeplaatsstelling huurovereenkomst voor een winkel
Een model voor de indeplaatsstelling bij een huurovereenkomst van een winkel (en andere voor het publiek toegankelijke ruimtes) Te gebruiken als je een winkelruimte huurt, maar je wilt stoppen met de onderneming. Je kunt dan deze aanvraag gebruiken als je de onderneming gaat verkopen. Dan loopt het huurcontract nog door. Door gebruik te maken van indeplaatsstelling gaan jouw rechten en verplichtingen tegenover de verhuurder over op een nieuwe huurder. Te gebruiken voor alle voor het publiek toegankelijke ruimtes, zogenaamde art.290 contracten.