Hoe bepaal ik de huur van mijn garagebox of opslagruimte?
Een huurprijs heeft te maken met de huuropbrengst die jij wilt ontvangen. Je moet de juiste kosten opnemen in de berekening en vervolgens een redelijke winstopslag bepalen. Dat is de minimale huur voor jouw garagebox, berging of opslagruimte. Die huurprijs moet je vervolgens toetsen aan de marktprijzen.
- Hoe kom je aan een huurprijs
- De maximale huur is wat de markt ervoor geeft
- Vaak BTW verplicht
- Berekenen kostprijs voor minimale huur
- Bereken een winstopslag
- Conclusie: wat is een redelijke huur?
- Restwaarde
Hoe kom je aan een huurprijs
Er zijn twee invalshoeken. De eerste vraag is wat de markt ervoor geeft. De tweede vraag is wat jij minimaal zou moeten ontvangen om een redelijk rendement te halen. Die twee bedragen moet je uiteindelijk met elkaar vergelijken. Op grond daarvan maak je een keuze voor de juiste huurprijs.
De maximale huur is wat de markt ervoor geeft
Natuurlijk zijn er veel manieren om objectief de huur vast te stellen. Voor een garagebox of berging ben je niet gehouden aan wettelijke regels. Het is dus niet zoals bij een woning dat er een puntenstelsel bestaat, of dat de huurcommissie toeziet op een redelijke huur. Dat wil dus zeggen dat de huur bepaald wordt door wat de markt ervoor over heeft.
Hoe bepaal je de marktwaarde voor de huur? Dat kan door te kijken wat vergelijkbare garages of bergingen in de omgeving kosten. Is jouw garage onderdeel van een verzamelgebouw met diverse garages, dan is dat een eenvoudige opgave. Anders kan het lastiger zijn om vergelijkbare huren te vinden.
Factoren die hierbij spelen:
- de regio, een garage in de stad is vele malen duurder dan erbuiten;
- de aard van het toegestane gebruik, mag er een auto gestald worden of juist niet;
- de aard van het object, nieuwbouw of oudbouw;
- de toegankelijkheid en bewaking, objecten die goed toegankelijk zijn met de auto en/of die op een bewaakt terrein staan zij duurder;
- de huurtermijn, en huurbescherming, hoe meer rechten voor de huurder, hoe hoger de huur;
- eventueel meeleveren van extra diensten, zoals gas, elektra, water en vastrecht.
Vaak BTW verplicht
Bij alle garageboxen en andere vormen van stalling voor een voertuig moet je BTW berekenen. Dat is de BTW in het hoge tarief. Dat heeft dus een enorm effect op de huurprijs.
Berekenen kostprijs voor minimale huur
Om te bepalen wat je aan huur wilt ontvangen kan je natuurlijk ook eerst een berekening maken van je kostprijs. Hieronder een model om die kostprijs te berekenen.
| Verzekering | Premie opvragen voor verhuurde staat. |
| Onderhoud | Bepaal een bedrag dat redelijk is voor het onderhoud op jaarbasis. |
| VvE Bijdrage? | Soms is een berging of garage onderdeel van een VvE. |
| Leegstand | Hoeveel maanden per vijf jaar denk je dat de ruimte leegstaat? Reken dat om per jaar en neem dat als kostenpost. |
| Administratie | Je zal maandelijks een factuur moeten opstellen. Je moet een contract maken. Misschien moet je een keer achter je geld aan. Neem een uurtarief van 30 euro en schat hoeveel uur je per maand/jaar bezig zal zijn. |
| Rente | Heb je de garage/berging gekocht met geleend geld? Bepaal de rente per jaar. |
| Afschrijving | Niets heeft het eeuwige leven, ook een garage niet. Bepaal een redelijke termijn voor het afschrijven van je investering. |
Bereken een winstopslag
Je gaat de garagebox niet verhuren uit liefdadigheid. Je moet er dus iets aan verdienen. Dat noem je de winstopslag. Eigenlijk is dat het rendement op je vermogen. Minimaal is dat gelijk aan de rente op een spaarrekening. Maar hier hebben we het over ondernemen. Dat wil zeggen dat er ook risico’s zijn aan de belegging. Daarom moet je een opslag toepassen. Die zou rond de 5% punten moeten liggen. Dus is de spaarrente 2% dan wil jij een minimaal rendement van 7%. Heb je dus € 20.000 geïnvesteerd in de garagebox? Dan moet het rendement op die € 20.000 minimaal € 1.400 per jaar bedragen.
Conclusie: wat is een redelijke huur?
Je hebt nu twee bedragen die je met elkaar moet vergelijken. Wat de markt ervoor wil betalen enerzijds. Wat jij minimaal zou moeten ontvangen aan kosten en winstopslag anderzijds. In het gunstigste geval zijn deze bedragen gelijk. Zo niet dan moet je bedenken wat je wilt. Bij een hogere marktprijs is dat niet zo lastig, dan ga je voor die hogere marktprijs. Bij een lagere marktprijs moet je heel kritisch naar je kosten kijken. Zit daar geen ruimte in? Dan gaat de lagere prijs van je rendement. Bij welk rendement besluit je dan dat je jouw geld beter ergens anders in kan investeren?
Restwaarde
Er is ook nog het opgebouwde kapitaal. Aan het einde van jouw investeringsperiode resteert een object. Dat object heeft dan een bepaalde marktwaarde. Als je geluk hebt dan is die minimaal gelijk aan wat je ervoor betaald hebt. De afgelopen twintig jaar laten schommelingen zien, maar over het algemeen gaan de prijzen zelfs omhoog. In de kosten heb je een post voor onderhoud opgenomen. Dus het is een goed onderhouden object.
De restwaarde is geen onderdeel van de eenvoudige rendementsberekening.