Jouw berging verhuren

Je kan een berging of opslagruimte ook verhuren. Dat kan zowel voor een losse berging, als voor een berging die onderdeel is van een groter geheel. In alle gevallen wil jij als verhuurder dan goed vastleggen in een duidelijk juridisch huurcontract.

Belangrijk is dat je met een huurovereenkomst ook regels kan stellen die verder gaan dan het gebruik van de berging of de opslagruimte. Regels die gaan over de omgeving of het gebouw waar de berging zich in bevindt. Met het huurcontract verbindt je de huurder ook aan die regels.

Kan je zonder toestemming verhuren?

Toestemming van de VvE

Mag je zonder toestemming of vergunning jouw berging verhuren? Dat is maar de vraag. Ben je lid van een Vereniging van Eigenaren? Dan zal in het splitsingsreglement of in de regels van de VvE mogelijk iets zijn opgenomen over verhuren van de berging en/of het appartement. Er zijn verschillende veel voorkomende beperkingen:

• alleen verhuren toegestaan aan andere leden van de VvE. Dit zie je vaak. Op deze manier kan je voorkomen dat er “vreemde mensen” in het complex komen;
• nooit verhuren toegestaan. De berging is dan onlosmakelijk verbonden aan het appartement. Je kan deze niet apart verhuren en meestal ook niet apart verhuren.

Toestemming van de gemeente

In principe heb je geen aparte toestemming nodig van de gemeente. Het is wel belangrijk dat je rekening houdt met het bestemmingsplan. Je kan dus niet een berging, met de bestemming berging verhuren voor een ander doel. De berging kan dus zeker niet gebruikt worden voor bewoning. Ook voor de opslag van gevaarlijke stoffen of het stallen van een auto is een aparte vergunning vereist. In het modelcontract is dit gebruik dan ook nadrukkelijk niet toegestaan.

Belangrijk, ook fiscaal, is dat de berging niet gebruikt mag worden als een garage. Wil je dat, dan moet je de huurovereenkomst voor een garagebox gebruiken

Toestemming grondeigenaar

Er kan nog een bijzondere beperking zijn. Het kan zijn dat de berging wel van jou is, maar de grond niet. De berging staat bijvoorbeeld op erfpacht of met een opstalrecht. In die gevallen zou het heel goed kunnen dat jij niet de bevoegdheid hebt om de berging te verhuren. Je kan dan niet zonder toestemming de berging verhuren.

Berging als woning verhuren

Veel mensen willen hun berging verhuren als woonruimte. Op zich zou dat kunnen. Hier speelt echter zeker dat een VvE zich hiertegen kan verzetten. je kan niet eenvoudig de bestemming van een berging wijzigen naar woonruimte. Hierover heeft het Gerechtshof in Amsterdam zich uitgesproken.

Voordelen om hier een huurcontract op te stellen

Je maakt nergens zo voordelig en makkelijk zelf een huurcontract voor een berging

• Geen makelaar of jurist nodig
• Je ontvangt een Word document, dat kun je dus zelf aanpassen
• Goed geregeld als verhuurder

Hypotheek en verhuur

In de meeste gevallen zal de berging of de opslagruimte zijn aangeschaft tegelijk met de woning. De hypotheek die je hebt afgesloten omvat de woning en de berging. Dit moet je nakijken, want het is belangrijk. Wat je dan moet weten is of de berging een eigen kadastraal nummer heeft. Als de berging onderdeel is van je hypotheekakte heeft dat twee gevolgen:

Toestemming van de bank

In praktisch alle hypotheekcontracten staat dat jij niet mag verhuren. De waarde van een verhuurd object is namelijk lager dan die van een leeg op te leveren object. De banken verbieden je dus om te verhuren zonder toestemming.

Verlaging hypotheekrenteaftrek

Als de berging onderdeel uitmaakt van de hypotheek dan heb je door te verhuren minder recht meer op hypotheekrenteaftrek. Je moet een evenredig deel van de hypotheek aftrekken. Dat geldt trouwens ook voor het eigen woning forfait. Dus had je een appartement van 120 meter en een berging van 20 vierkante meter, dan bezat je in totaal 140 meter. Je moet 20/120 deel van de hypotheek aftrekken.

Je kan het ook anders benaderen. Stel je had een appartement van 200.000 euro. De berging laat je apart taxeren op 20.000 euro. Je moet 20/200 van de hypotheek aftrekken. Zie voor de duidelijkheid dat in dit voorbeeld dit een betere uitkomst oplevert.

Fiscale gevolgen berging verhuren

Wat zijn de fiscale gevolgen van je berging verhuren? Hiervoor hebben we al uitgelegd wat het effect is op de de hypotheekrenteaftrek. Een ander gevolg is dat de berging verhuist van Box 1 (de eigen woning) naar Box 3 (vermogen). Dat wil zeggen dat de huuropbrengsten niet belast zijn. De waarde van de berging moet je optellen bij je vermogen in Box 3. Je betaalt belasting over het fictieve rendement dat je met dit vermogen hebt behaald.

Verzekeren

Als je iets verhuurt loop je meestal meer risico. De huurder gaat misschien iets minder zorgvuldig om met jouw berging. Belangrijk is dat je bestaande inboedel en opstalverzekering geen dekking zal bieden bij verhuur. Je moet dus ofwel een apart verzekering afsluiten voor de berging, ofwel je moet de bestaande verzekering melden dat je gaat de berging verhuurt. Dan moet je van de verzekeringsmaatschappij bericht ontvangen