Hoe werkt huurprijsherziening?
Bij een winkelruimte of horecaruimte staat de huur voor vijf jaar vast. Na die vijf jaar kan de huur aangepast worden. Dat aanpassen kan omhoog en naar beneden. De huur kan aangepast aan de veranderende marktomstandigheden.
Huur verhogen bedrijfsruimte
De huur van een winkelruimte of horecaruimte kan fors worden aangepast. Dat kan pas na de periode van vijf jaar waarvoor deze contracten normaal zijn afgesloten. Er bestaan twee soorten huurcontracten voor bedrijfsruimte, dit artikel gaat dus niet over kantoren en dergelijke, we hebben het hier over de artikel 290 bedrijfsruimte.
Volgens artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek kan de kantonrechter een nieuwe, redelijke huurprijs vaststellen. In de praktijk proberen huurders en verhuurders eerst onderling tot een akkoord te komen, vaak op basis van taxatierapporten van deskundigen. Lukt dat niet, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de rechter.
Redelijke huur
De nieuwe huur moet vastgesteld aan de hand van een referentiehuur. Dat is de gemiddelde huur van de afgelopen vijf jaar. Het is niet hetzelfde als de marktconforme huur op dit moment dus. Bedenk dat veel huren zijn verlaagd tijdens en direct na Corona. De referentiehuur is voor vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse zoals de wet dat zegt. Vergelijkbare ruimte zegt niets over de invulling van de ruimte, maar over de omvang. Ter plaatste is een ruim begrip, dat je per wijk of stedelijk kunt benaderen. Het heeft vooral te maken met het aantal vergelijkbare objecten dat er te vinden is ter plaatse. De eerste discussie over een redelijke huur gaat dus over wat vergelijkbaar is en wat ter plaatse is.
Wat onder ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ wordt verstaan hangt veelal af van factoren als:
- ligging;
- grootte en indeling;
- kwaliteitsniveau;
- bereikbaarheid.
Denk ook aan de aanwezigheid van de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid. De contractuele bestemming en het in de bedrijfsruimte uitgeoefende bedrijf tellen niet mee
Wie stelt die huur vast?
Als het tot de rechter komt, wijst die een deskundige aan. Je kunt ook samen als verhuurder en huurder een deskundige aanwijzen. Ook is het mogelijk om ieder een deskundige aan te stellen en te kijken of zij samen tot overeenstemming kunnen komen. Het rapport van een deskundige is meestal leidend. Wat een redelijke huur is, dat is een klusje voor deskundigen. In hun rapport moeten zij aangeven waarop zij hun taxatie hebben gebaseerd.
De rechter zal zich baseren op het rapport van de deskundige(n). Het is gelet op de kosten van procedure meestal verstandiger om er onderling door onderhandelingen uit te komen. Je kunt na vijf jaar ook andere zaken wijzigen aan de huurovereenkomst. Denk aan de looptijd van de overeenkomst.
De huur kan omhoog of omlaag
De mogelijkheid om een huurprijsherziening te vragen kan zowel door de verhuurder als door de huurder worden ingesteld. De verwijzing naar Corona gaf al aan dat huren lang niet altijd omhoog gaan. Ook winkelpanden in een gebied met leegloop zouden een lagere huur kunnen vragen. De keerzijde is natuurlijk een gebied dat enorm in opkomst is. Bij aanvang van de vijfjaars periode was de huur relatief laag. De verhuurder kan een aanpassing vragen.
De mogelijkheid om een huuraanpassing te vragen is alleen mogelijk als er niet tussentijds een huurprijsaanpassing is geweest. Een aanpassing is niet de jaarlijkse aanpassing aan een prijsindexcijfer.
Tips bij huurprijsherziening
- Schakel een deskundige in zoals een makelaar of taxateur die is gespecialiseerd in commercieel vastgoed. Deze zijn bijvoorbeeld aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs NRVT.
- Ben je als huurder aangesloten bij een brancheorganisatie? Heb je problemen met een huurverlaging of huurverhoging? Neem contact op met jouw brancheclub. Zij hebben meestal weer contact met deskundige taxateurs. De kosten hiervoor zijn vaak inbegrepen bij het lidmaatschap.