Bedenktijd bij koop onroerend goed

• Bedenktijd
• Particuliere koper
• Welke objecten?
• Na bedenktijd
• Tweede bedenktijd?
• Levering binnen bedenktijd
• Gebruik maken van bedenktijd

Bedenktijd

Bij de koop van onroerend goed voor bewoning heeft de koper een wettelijke bedenktijd. Deze regel staat in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek.

De bedenktijd houdt in dat de koper het koopcontract binnen 3 dagen kan ontbinden ofwel ongedaan maken. De termijn begint nadat de koper het door de verkoper en koper ondertekende koopcontract heeft ontvangen. Voor ontbinding hoeft de koper geen reden op te geven. De wettelijke bedenktijd mag niet worden uitgesloten en is daarom altijd van toepassing. Dus ook als er niets is afgesproken in het koopcontract.

Op een rijtje: de koper heeft alleen recht op de wettelijke bedenktijd als:

1. hij of zij een natuurlijk persoon is, dus geen rechtspersoon,

2. niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en

3. het gaat om de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een deel daarvan.

Particuliere koper

Alleen particuliere kopers (consumenten) hebben recht op de wettelijke bedenktijd. De wet wil deze kopers namelijk beschermen tegen overhaaste beslissingen. Als de koper een rechtspersoon is (zoals een besloten vennootschap (BV) of een vereniging), dan heeft de koper geen recht om zonder reden zich te bedenken. Dat geldt ook als de koper het zijn of haar beroep of bedrijf maakt om voor bewoning bestemd onroerend goed te kopen. Daar zal echter niet vaak sprake van zijn. Wel als de koper een onroerendgoedhandelaar is.

De verkoper heeft geen wettelijke bedenktijd. Ook niet als de verkoper net als de koper een particulier is. Wel kunnen de verkoper en koper afspreken of uitonderhandelen dat de verkoper ook de overeenkomst kan terugdraaien. Dat is dan een contractuele bedenktijd.

Welke objecten?

De wettelijke regeling geldt alleen voor tot bewoning bestemde onroerende zaken of delen daarvan. Het gaat om de bestemming van de onroerende zaak op het moment dat de koop wordt gesloten. Bij de koop van een bedrijfspand om die (na verbouwing) te gaan bewonen geldt dit recht dus niet voor de koper. Ook niet bij de koop van onbebouwde grond waarop nog een woning of vakantiehuis zal worden gebouwd.

Onroerende zaken zijn objecten die duurzaam met de grond zijn verbonden. De regeling geldt dus voor bijvoorbeeld een (tweede) woonhuis en vakantiehuis of recreatiewoning. Maar niet voor parkeerplaatsen, garageboxen, opslagruimtes en ligplaatsen voor (woon)boten. Ook niet voor woonboten losse chalets en stacaravans omdat die niet onroerend zijn. Let op: de wettelijke bedenktijd geldt ook bij de koop van rechten op onroerende zaken. Bijvoorbeeld bij de koop van een appartementsrecht, een opstalrecht en recht van vruchtgebruik.

Als de wet niet van toepassing is, kunnen verkoper en koper natuurlijk wel een contractuele bedenktijd afspreken. En als er twijfel is of de wet hier wel van toepassing is, kan het verstandig zijn om af te spreken dat als reserveregeling, de koper een contractuele bedenktijd heeft.

Na bedenktijd

Na de bedenktijd mag de koper de koopovereenkomst niet meer zonder opgaaf van redenen ontbinden. Mogelijk wil de koper dan nog van de koop af. De koper moet de koop dan via de normale wettelijke regeling ongedaan maken. Of via de ontbindingsregels die eventueel in het koopcontract staan.

Zonder afspraken over ontbinding of als ontbinding via de afspraken niet mogelijk is, kan de koper alleen ontbinden als er sprake is van een tekortkoming. Bijvoorbeeld ten aanzien van de gekochte woning. En die tekortkoming moet zo ernstig zijn, dat deze tekortkoming de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Het hangt af van de situatie of dat zo is. En dat kan tot discussie of een procedure bij de rechter leiden. De koper kan de koop soms ook vernietigen. Bijvoorbeeld als er verborgen gebreken zijn.

Tweede bedenktijd?

Stel dat je de wettelijke bedenktijd inroept en de koop dus ontbindt. Maar je hebt daar spijt van. Je wilt later eigenlijk de koop alsnog laten doorgaan. Enige tijd later sluit de koper met dezelfde verkoper een koopcontract voor dezelfde woning. Je koopt precies dezelfde woning dus nogmaals. Heeft de koper dan weer of nogmaals een bedenktijd?  

De wet geeft hier een duidelijke regel over. Als je binnen zes maanden na de ontbinding tussen dezelfde koper en verkoper voor hetzelfde object nogmaals een koopovereenkomst tot stand komt, dan heeft de koper geen tweede bedenktijd. Dit staat in artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. De koper en verkoper kunnen wel een andere afspraak maken. Bijvoorbeeld dat de koper toch een tweede bedenktijd heeft als  binnen zes maanden dezelfde koopovereenkomst wordt gesloten. 

Als de koper na zes maanden hetzelfde object van dezelfde verkoper koopt, dan heeft de koper dus wel een tweede bedenktijd. En hiervoor gelden dezelfde regels als voor de eerste bedenktijd. Die duurt dus ook drie dagen. Dat mag de verkoper bij een particuliere koper niet wegcontracteren. Je kan dus niet afspreken dat de koper geen tweede bedenktijd heeft of daarvan afstand doet. 

Maar let op. Wanneer de koper de aankoop ontbindt zonder een beroep op de bedenktijd, dan heeft de koper wel altijd een tweede bedenktijd. Bijvoorbeeld als de koop wordt ontbonden omdat niet of niet op tijd een vergunning wordt verkregen en dat als ontbindende voorwaarde is afgesproken. Als de koop om die reden wordt ontbonden, dan heeft de koper bij een tweede koopovereenkomst dus altijd weer een bedenktijd. 

Levering binnen bedenktijd

Er is geen bedenktijd bij snelle levering. Als het object al binnen die periode aan de koper is geleverd, dan kan de koper daarna niet nog de bedenktijd inroepen. Door de levering doet de koper namelijk afstand van zijn recht.

Gebruik maken van bedenktijd

Wil je weten hoe de koper gebruik kan maken van zijn rechten?

• In dit artikel leggen we uitgebreid uit hoe het inroepen van de bedenktijd in de praktijk werkt.
• Hoe bereken je de termijn van de bedenktijd?
• Heb je ook een bedenktijd op een vakantiewoning?

Heeft onze uitleg je geholpen?